مقدمه
اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تمليكي است كه به لحاظ اهميت و نقشي كه در روابط اجتماعي دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوي كه مهم ترين مبحثي كه بعد از بيع مواد متعدد و فراواني را در بين عقود معين، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.
در قانون مدني ايران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنين تعريف شده است:
«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»
همانطور كه از ظاهر ماده برمي ايد، تعريف مذكور تعريف دقيقي از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمي دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص مي شود، ليكن ماده 466 قانون مدني تعريف جامع و مانعي از عقد اجاره نمي باشد. اجمالاً ما در اينجا تنها به اين نكته بسنده مي كنيم كه عقد اجاره عقدي است موقت كه در تعريف مذكور به آن اشاره نشده است و همچنين اجاره علي الاصول به رايگان و به قصد تبرع صورت نمي گيرد، بلكه معوض است و بر هم خوردن عوضين گاه منجر به بطلان عقد اجاره مي گردد، لذا در تعريف مذكور ذكري از معوض بودن نشده است.
در فقه اماميه و فقه عامه نيز تعاريفي نزديك به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، كه نظر مشهور آن را تمليك منافع به عوض معلوم دانسته اند.
اجمالاً مي توان با توجه به تعريف اجاره چنين برداشت كرد كه عقد اجاره اولاً ـ تمليكي است. ثانياً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.
مفاهيم كليدي بحث
1 ـ مفهوم لغتي اجاره
«اجاره»[1] به كسر و ضم و فتح همزه بكار رفته است، ليكن لفظ مشهورتر آن با كسر تلفظ مي شود[2]. از نظر برخي از اهل لغت، اجاره مصدر سماعي فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل مي باشد كه مضارع آن با كسر و ضم ميم است[3].
«اجر» يا «اجرت» از نظر لغوي و عرفي به معناي جزاي به عمل است،[4] امّا اجاره به معناي كرايه دادن است و معني فقهي و شرعي آن نيز به اين معني نزديك است. بايد توجه داشت، بر خلاف آن چه كه بعضي تصور مي كنند، اجاره مصدر «آجر»، «يوجر» نيست بلكه مرادف با «اجر» است كه به معناي جزاي بر عمل است، ولي مصدر «آجر» يوجر، ايجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.
2 ـ مفهوم حقوقي اجاره
در ماده 466 قانون مدني ايران به بيان آثار اجاره پرداخته شده ولي تعريف جامعي براي آن ارايه نشده.
بر همين مبنا، تعريف مذكور، تعريف جامع و مانعي از عقد اجاره نيست و اشكالي بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعريف فوق ذكري از مدت به ميان نيامده است در صورتي كه ذكر مدت از اركان صحت عقد اجاره اشياء است. ثانياً ـ در تعريف مذكور به معوض بودن عقد اجاره اشاره اي نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بيان نموده كه «مورد اجاره ممكن است اشياء يا حيوان يا انسان باشد»، ولي در ماده 466 قانون مدني ذكري از اقسام اجاره به ميان نيامده كه ذيلاً به شرح آن مي پردازيم:
اولاً ـ در تعريف مذكور ذكري از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوري كه مي دانيم عقد اجاره عقدي مستمر است و مقتضاي عقد اجاره، امكان انتفاع مستأجر از شيء معين در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زماني است و منفعت عين در عقد اجاره با مقايسه زمان است. بدين معنا كه مقياس منفعت با مدت مشخص مي شود و منفعت در عين عقد وجود خارجي ندارد و بايد مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از اركان تشكيل دهنده عقد به شمار مي ايد[5].
در ماده 468 قانون مدني ايران آمده است:
«در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود، و الا اجاره باطل است.»
علت بطلان در ماده مذكور به آن خاطر است كه مي بايست در هر عقدي، مورد معامله معلوم و معين باشد و همانطوري كه در مباحث آتي به آن اشاره خواهيم كرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و يا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضي از عقود مسامحه. بر همين مبناست كه در ماده 472 قانون مدني آمده است:
«عين مستأجره بايد معين باشد و اجاره مجهول يا مردد باطل است».
به همين خاطر، بعضي از حقوقدانان معتقدند در صورتي كه در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختي مي توان ميان عقد بيع و عقد اجاره وجه افتراقي قائل شد و آن دو را از هم متمايز ساخت. چه بيع به تعبير فقهاء تمليك عين به عوض معلوم است و فقط ركن مدت است كه اجاره را از بيع مشخص و ممتاز مي سازد[6].
ثانياً ـ در تعريف مذكور ذكري از معوض بودن به ميان نيامده است، در صورتي كه مي دانيم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضي است و عوض جزو مقتضاي ذات عقد اجاره به شمار مي ايد به نحوي كه هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا اين تعريف از اين حيث نيز ناقص مي باشد.
البته بايد توجه داشت كه هر چند در تعريف ماده 466 قانون مدني به معوض بودن اجاره اشاره اي نشده است، ولي بايد دانست كه تمليك منافع به طور مجاني انجام نمي شود و مستأجر نيز در برابر مؤجر متعهد است مالي را كه به طور معمول مقداري پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدني در ميان تكليف مستأجر مي گويد:
«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقداً بايد بپردازد[8]»
ثالثاً ـ تعريف مذكور در ماده 466 قانون مدني تنها شامل اجاره اشياء مي شود و اجاره اشخاص از دايره شمول آن خارج است زيرا در ماده 512 قانون مدني آمده است:
«در اجاره اشخاص كسي كه اجاره مي كند مستأجر و كسي كه مورد اجاره واقع مي شود اجير و مال الاجاره، اجرت ناميده مي شود.»
بنابراين همانطوري كه ملاحظه مي شود، تعريف مذكور تعريف كاملي از عقد اجاره ارائه نمي دهد. حقوق دانان نيز در تعريف عقد اجاره تعابير نزديك به هم بكار برده اند.
3 ـ تعريف اجاره در فقه اماميه
الف ـ تعاريف اجاره در فقه اماميه
فقهاي اماميه در تعريف اجاره نظرات متفاوتي ابراز نموده اند، همانطور كه قبلاً بيان كرديم، عقد اجاره در حقوق ايران از جمله عقود تمليكي است كه از فقه به قانون مدني راه يافته است. ولي نظر مشهور فقهاي اماميه در تعريف اجاره، آن را تمليك منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].
عده اي از فقهاء تعريف فوق را كامل ندانسته اند و معتقدند كه تمليكي بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران با پاره اي از آثار آن سازگاري ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عين العقد موجود نيست و اجاره چون از عقود معاوضي است، لذا مي بايست كل منافع در برابر كل ثمن قرار گيرد و حال آن كه منافع عين مستأجره معدوم است. بر همين مبناي، عده اي از نويسندگان به مفهوم عرفي تسليم استناد جسته و معتقدند كه موجر تنها مكلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسليم و يا مستأجر را بر عين مستأجره تسليط نمايد، در نتيجه اين امر، مستأجر مالك كل منفعت مي شود. لذا اين افراد، در تعريف عقد اجاره آن را «ثمره تمليك منافع» دانسته اند. يعني از آثار عقد اجاره كه تمليك منافع است سخن به ميان آورده اند. به عبارت ديگر، اين عده از فقهاي اماميه تمليك منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].
عده اي نيز به تعريف فوق قيدي افزوده و بيان مي دارند: «... بقاء مالكيت مؤثر بر عين مستأجره»[11]. بعضي نيز در تعريف مشابه با نظرات فقهاي مذكور، عقد اجاره را در حقيقت تسليط مستأجر بر عين مستأجره براي انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].
از تعاريفي كه مذكور افتاد، معلوم مي گردد، جمع اقسام نظرات فقهاي اماميه، عقد اجاره در فقه تمليكي است.
4 ـ تعريف اجاره در حقوق برخي از كشورهاي خارجي
الف ـ تعريف اجاره در حقوق مصر
در ماده 558 قانون مدني مصر، عقد اجاره چنين تعريف شده است:
«عقد اجاره عقدي است كه به واسطه آن مؤجر ملتزم مي شود تا امكان انتفاع از شيء معين را در برابر اجرت معين و براي مدت زمان معين براي مستاجر فراهم آورد.»[13]
به نظر مي رسد، قانون گذار مصري در تعريف عقد اجاره دقت بيشتري را نسبت به قانون گذار ايراني بكار بسته است، هر چند كه بر خلاف حقوق ايران، قانون گذار مصري از اقسام اجاره ذكري به ميان نياورده است، لذا بايستي تعريف مذكور را در مورد تمام اقسام اجاره تكرار نموده [14]:
لذا با توجه به تعريف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدني مصر، مي توان گفت تعريف اجاره در حقوق مصر با اشكالاتي كه در تعريف عقد اجاره در قانون مدني ايران وجود دارد، روبرو نيست، چه تعريف مذكور واجد تمامي اركان تشكيل دهنده عقد اجاره مي باشد.
ب ـ تعريف عقد اجاره در حقوق فرانسه
در سال 1804 ميلادي به هنگام تصويب قانون مدني فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، كه در اولين ماده آن يعني ماده 1708 قانون مدني ذكري از اقسام اجاره به ميان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعريف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 اين قانون آمده است:
«اجارة اشياء، قراردادي است كه بوسيلة آن مؤجر ملزم مي شود كه امكان انتفاع از يك شيء را در طول مدت زماني معين، در برابر اجرت معلوم كه مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]
در ماده 1710 قانون مدني فرانسه آمده است:
«اجاره خدمات، قراردادي است كه بوسيلة آن يكي از طرفين عقد، متعهد به انجام كاري براي ديگري در برابر اجرت معين مي شود.»[16]
همانطوري كه ملاحظه مي شود در تعريف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ايراداتي كه در قانون مدني ايران در خصوص تعريف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمي شويم، زيرا كه در اين تعريف تمامي اركان عقد اجاره از قبيل عين مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمي وجود دارد. البته ذكر مدت تنها در اجاره اشياء آمده است برخلاف اجاره خدمات كه ذكر مدت از اركان اصلي عقد اجاره مي باشد بيان نشده است.
ج ـ تعريف عقد اجاره در حقوق برخي از ديگر كشورها
در بعضي قوانين كشورهاي اروپايي نيز عقد اجاره، عقدي عهدي شناخته شده است. براي مثال در ماده 253 قانون تعهدات سويس در تعريف اجاره آمده است:
«اجاره اشياء عقدي است كه به وسيله آن، مؤجر ملتزم مي شود استفاده از مالي را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نمايد.»[17]
همانطور كه ملاحظه مي شود، تعريف مذكور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاريفي كه سابقاً گذشت مي باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئيس اجاره عقدي عهدي تلقي شده است ليكن بر خلاف حقوق فرانسه در تعريف مذكور ذكري از مدت به ميان نيامده است. همچنين تعريف مذكور نسبت به تعاريف قبلي از نواقص بيشتري برخوردار است.
5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]
الف ـ اجاره عقد تمليكي است
در حقوق ايران، اجاره عقد تمليكي است و ثمرة آن تمليك منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالك كل اجرت المسمي مقرر در عقد مي شود و مستاجر مالك كل منافع عين مستاجره در مدت زمان عقد مي شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالك برخوردار است. به نظر مي رسد تمليكي بودن عقد اجاره با پاره اي از آثار آن سازگار نباشد و به همين دليل عده اي از نويسندگان ترجيح داده اند كه آن را در زمره عقود عهدي درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدي است[19].
از جمله اشكال ها، اين است كه به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدني، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و يك جا بپردازد. مي دانيم كه در عقود معوض، هر يك از دو طرف مي تواند تسليم مالي را كه به عهده دارد موكول به اجراي تعهد طرف ديگر كند. بنابر تعريف ماده 466 قانون مدني، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهاي تمليك شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتي مستاجر مكلف به دادن تمام مال الاجاره مي شود كه مالك بر تسليم منفعت مبادرت كرده باشد. حال بايد ديد ايا مؤجر قادر به تسليم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]
عده اي از نويسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدي به شماره آورده و معتقدند كه مؤجر تنها وظيفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط كند و هرگاه بر اين عهد خويش عمل نمود، مستحق دريافت مال الاجاره مي شود[21]. امّا اين نظر در حقوق ايران مورد پذيرش واقع نشده است، زيرا به صراحت ماده 466 قانون مدني، اجاره از جمله عقود تمليكي است نه عهدي، و همچنين هرگاه موضوع اجاره تسليط مستاجر بر عين باشد و پس از آن مستاجر مسؤوليتي نداشته باشد، ديگر او ضامن تلف مورد اجاره نيست. امّا در واقع چنين نيست و به موجب مواد متعددي از قانون مدني، مؤجر ضامن كل منافع است. به عبارت ديگر، در صورت تلف عين عقد اجاره باطل مي شود. و به نسبتي كه مستاجر از منافع استيفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمي مي باشد.
عده اي از نويسندگان به مفهوم عرفي تسليم استناد جسته و معتقدند كه مؤجر تنها مكلف است كه مورد اجاره را چنان در اختيار مستاجر قرار دهد كه او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].
عده اي نيز قيد «براي انتفاع» را بر تسليط مستاجر افزوده و گفته اند كه موضوع اجاره به طور مستقيم اين است كه عين براي انتفاع تسليم مستاجر شود، ولي در نتيجه اين كار مستاجر مالك منافع مي شود شايد به همين دليل است كه عده اي از فقهاي اماميه در تعريف عقد اجاره بيان داشته اند.
«عقد ثمره تمليك المنافع» يعني از آثار آن عقد تمليك منافع به مستاجر است و بطور صريح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].
بحث ديگري كه ممكنست مطرح گردد، آنست كه ايا اجاره اشخاص عقد تمليكي است يا نه؟
اين سوال به آن خاطر ممكن است به ميان ايد، كه در ماده 466 قانون مدني، مطلق عقد اجاره تمليكي انگاشته شده است و همچنين به موجب ماده 467 قانون مدني، مورد اجاره ممكن است اشياء، حيوان و يا انسان باشد.
پس در تعريف اجارة اشخاص مي توان گفت: «عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع اجير مي شود.» و به اين اعتبار اجاره اشخاص نيز عقدي است تمليكي و به وسيله آن منافع اجير يا عوض معين مبادله مي شود. ولي، از نظر حقوقي اين پرسش باقي مي ماند كه ايا اجاره اشخاص به واقع عقدي تمليكي است و حقي را كه مستاجر بر اجير و منافع حاصل از كار او پيدا مي كند مي توان به مالكيت، به معناي مرسوم خود، تعبير كرد؟[24]
عنصر تمليكي بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدني راه يافته است. تمليكي بودن عقد اجاره و شناسايي حق عيني براي مستأجر از ويژگي هاي فقه اماميه است.
بعضي از فقهاي اماميه معتقدند كه در عقد اجاره منافع عين به مستأجر تمليك مي شود، به همين خاطر است كه اگر در اثناء مدت اجاره، عين مستأجر از بين رود، عقد اجاره نسبت به اينده باطل مي گردد و مي بايست اجاره بهاي اينده، به مستأجره بازگردانيده شود. اين عده از فقها معتقدند كه منافع عين مستأجره به مستأجر تمليك مي شود و در خصوص منافع اينده نيز اين امر تحقق مي پذيرد، چه منافع اينده، معدوم نبوده و وجود تقديري دارد[25].
عده اي ديگر از فقهاء نيز معتقدند كه در عقد اجاره، مالك متعهد مي گردد كه مورد اجاره را براي انتفاع مستأجر، تسليم او نمايد و بر همين مبنا، هر گاه عين مستأجره تسليم مستأجر گردد، موجر مستحق دريافت كل اجاره بها مي باشد.
به هر تقدير به نظر مي رسد، در تمليكي بودن عقد اجاره مي بايست تجديدنظر شود، زيرا:
اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تمليك معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدريج در اينده به وجود مي ايند؛ لذا اين نوع منافع كه برخي از آن به منافع متجدده تعبير كرده اند حين العقد معدوم است، پس قابل تمليك نمي باشند، زيرا تمليك عبارتست از نوعي مسلط كردن و آن هم بر معدوم، فائده اي ندارد.
ثانياً ـ نظرية تمليكي بودن عقد اجاره كه ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملي و نتايج متنابهي است كه با پاره اي از آثار عقد مذكور ناسازگار است؛ توضيح آن كه عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تكاليفي را براي طرفين عقد ايجاد مي كند، از جمله اين كه طبق قاعدة كلي معاوضات، هر يك از طرفين مي توانند تسليم مالي را كه به عهده دارند موكول به اجراي تعهد طرف ديگر نموده از حق حبس استفاده نمايد[26]، لذا مستأجر بايد در قبال تمليك منافع از طرف موجر يا اجير، مال الاجاره يا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و مي تواند اجراي اين تكاليف را موكول به تسليم منافع معينه نمايد و حال آن كه اين منافع حين العقد معدوم است و اين خود مستلزم دور است.[27]
ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از اين كه اجير، اجير عام باشد يا اجير خاص ـ قبول عنصر تمليكي بودن عقد خالي از اشكال نيست، زيرا بر فرض اين كه بتوان نيروي كار انسان را منفعت ناميد، منافع معين مورد تمليك قرار نمي گيرد، بلكه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدي است كلي، مضافاً بر اين كه، انسان مي تواند در برابر ديگري تعهد انجام كاري را به عهده بگيرد ولي حق ندارد ديگري را به عنوان مالك بر خود مسلط نمايد. به عبارت ديگر سلطه اي كه مالك منفعت بر عين مستأجره دارد، در مورد انسان عملي نيست تا بتوان از تمليك سخن به ميان آورد[28].
استناد بر مفهوم عرفي تسليم و تسليط نيز ايرادات وارد بر تمليكي بودن عقد اجاره را مرتفع نمي سازد. لذا همانطور كه بيان نموديم هر چند علماي حقوق سعي در توجيه و تفسير تمليكي بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ايرادات و اشكالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار مي بايست ضمن توجه به قانون مدني با در نظر گرفتن عرف و واقعيت هاي جامعه تعريف جديدي از عقد اجاره بعمل ايد.
ب ـ عقد اجاره عقدي معوض است
اجاره از جمله عقود معاوضي به شمار مي ايد كه براي متعاقدين ايجاد تعهد و تكليف مي نمايد و طرفين خواستار انجام تعهدات متقابل يكديگرند. در عقد معوض تمليكي، دو مال از دو طرف تمليك مي شود و تمليك هر يك از طرفين به ظاهر علت تمليك ديگري است[29].
معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضاي ذات عقد به حساب مي ايد. بنابراين هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولي مي توان آن را تحت قالب عقد ديگري به شمار آورده و توافقات طرفين را محترم شمرد[30].
ج ـ عقد اجاره عقدي موقت است
در ماده 468 قانون مدني آمده است: «در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است» و همچنين در ماده 514 قانون مذكور بيان مي كند: «خادم يا كارگر نمي تواند اجير شود مگر براي مدت معين يا براي انجام امر معيني» و در ماده 507 نيز آمده است: «در اجارة حيوان تعيين منفعت يا به تعيين مدت اجاره است...» همانطور كه ملاحظه مي شود، در عقد اجاره، تمليك منافع مي بايست در مدت زمان معيني انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و مي دانيم كه عقد از حيث اثري كه عامل زمان در تعيين و اجراي تعهدات ناشي از آن دارد، به مستمر و فوري تقسيم مي شوند. در عقد فوري اثر عقد در زماني كه طرفين انتخاب نموده اند، ايجاد مي شود ولي در عقد مستمر، در طول مدت معين. به عنوان مثال در بيع، كه عقد فوري است، به مجرد وقوع عقد، مشتري مالك مبيع و بايع مالك ثمن مي شود و فروشنده و خريدار بطور مستمر تعهدي در برابر هم ندارند، برعكس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدين در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جايگاه مدت در عقد اجاره بسيار حائز اهميت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن مي شود.
اهميت تعيين مدت در اجاره به آن خاطر است كه: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسيله تعيين مدت معلوم مي شود و به همين جهت، هر گاه بتوان به طرق ديگري مثل تعيين مسافت يا محلي كه كالا يا مسافر بايد به آن جا حمل شود، مشخص و معين گردد، نمي توان گفت، اجاره به دليل عدم ذكر مدت باطل است. به عبارت ديگر تعيين مدت في نفسه موضوعيت نداشته، بلكه طريقت دارد. ثانياً ـ هرگاه منفعت مالي به طور دائم به ديگري تمليك شود، ديگر مالكيت عين و آثار آن چندان ضعيف است كه به دشواري مي توان آن را احساس كرد و از مالكيت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ يكي از شرايط صحت معاملات عدم جهل به عوضين است و عدم تعيين مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرري هم باطل است.[31]
- اجاره آپارتمان مبله تهران
عقد اجاره به علت نداشتن يكي از شرايط اساسي مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته مي شود. در اين وضع از نظر حقوقي و در عالم اعتبار هيچ پيماني از آغاز واقع نشده و رابطة طرفين، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همين مبنا است كه اعلام بطلان اجاره در هر زماني كه واقع شود به گذشته سرايت مي كند و مي بايست وضعيت طرفين به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتي كه از عين مستأجره استيفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر بايد آنچه را كه به او تسليم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظيفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون اين امر امكان پذير نيست و منافع مزبور در حكم تلف است و همچنين، بنا بر ماده 265 قانون مدني، موجر نيز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار بايد بدل منافع، يعني اجرت المثل منافع استيفاء شده را به موجر بپردازد.
اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله در تهران
